Road to Cash Flow · Démonstration de méthode
Un bien qui « se paie tout seul » ?
Les chiffres disent autre chose.
Exemple entièrement fictif, créé pour présenter le format du compte-rendu. Ce n’est pas un dossier client, un résultat obtenu par Antoine ou une estimation de marché. Aucune pièce, annonce ou visite n’a été vérifiée pour ce cas.
1. La question de départ
« Le loyer prévu est de 720 € et mon crédit me coûterait 630 € par mois. Est-ce que je peux compter sur 90 € de revenu en plus ? »
2. Ce que donnent les hypothèses
On suppose ici une location longue durée, gérée par le propriétaire. Le crédit indiqué comprend son assurance. Les postes ci-dessous sont des hypothèses pédagogiques à remplacer par les données du bien.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer hors charges prévu | + 720 € |
| Crédit, assurance comprise | − 630 € |
| Copropriété non récupérable sur le locataire | − 55 € |
| Taxe foncière à la charge du propriétaire (900 €/an) | − 75 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 12 € |
| Réserve pour les périodes sans locataire (5 % du loyer) | − 36 € |
| Réserve pour entretien | − 40 € |
| Solde prévisionnel, avant impôts et gros travaux | − 128 € |
Lecture : avec ces hypothèses, il faudrait prévoir 128 € de sa poche par mois, soit 1 536 € par an. Les réserves ne sont pas des factures mensuelles : c’est de l’argent mis de côté pour absorber les dépenses irrégulières.
3. La conclusion
Le seul écart entre loyer et crédit ne suffit pas à parler de revenu supplémentaire. Cela ne veut pas dire qu’il faut forcément abandonner le projet : tout dépend de l’objectif, de l’épargne restante et de la capacité à absorber les dépenses. Ici, les informations sont insuffisantes pour recommander un achat ou fixer un prix d’offre.
4. Les prochaines actions, dans l’ordre
- Confirmer le loyer : comparer des biens similaires et vérifier les règles locales applicables.
- Remplacer les estimations : demander taxe foncière, relevé de charges, procès-verbaux d’assemblée générale et dépenses prévues.
- Faire vérifier les risques : DPE, état du logement et travaux par les professionnels compétents ; chiffrer avant de décider.
- Refaire le budget : intégrer financement confirmé, fiscalité applicable, frais d’achat, gros travaux et éventuels frais de gestion. Vérifier aussi les besoins de trésorerie en cas de vacance plus longue ou d’imprévu.